Numa iniciativa da aluna do curso de Serviços Jurídicos, Sandra Costa, a Escola Profissional de Braga acolheu uma sessão de esclarecimento e debate sobre a simplificação e desmaterialização do Registo Predial.
O tema de flagrante e actual utilidade, em virtude da legislação recentemente aprovada, foi desenvolvido por Carlos Manuel Correia Vilar, considerado pelos seus pares, uma referência nacional no âmbito do Registo Predial.
O que é a Simplificação e desmaterialização em Registo Predial? — esta foi a pergunta inicial do orador da sessão integrada na Prova de Aptidão Profissional desta aluna, no âmbito de um projecto da aluna Sandra Costa que é acompanhada pela d.ra Isabel Silva.
Além de Carlos Manuel Vilar, intervieram nesta sessão o Solicitador Júlio Reis (numa vertente mais pratica sobre a facilidade que agora, com o simplex, se fazem escrituras e registos, a celeridade, simplicidade, informatização) e o jurista Duarte Nuno Loureiro (Casa Pronta no Balcão único para evidenciar as vantagens e ganhos introduzidos — em caixa.
Na mesa esteve também Ana Cristina Araujo é coordenadora e responsável pelo Curso Técnico de Serviços Jurídicos.
Braga é uma cidade onde o tema suscita curiosidade e interesse, até porque até julho de 2001, apenas existia uma Conservatória do Registo Predial, que foi desdobrada numa segunda para Registo Predial e uma a terceira que acabou por ser Conservatória de Registo Comercial e Automóveis.
Respondendo à pergunta inicial, Carlos Manuel Correia Vilar alertou os alunos que enchiam o auditório que “as palavras não significam na perfeição a realidade que lhes subjaz. Trata-se de uma simplificação complexa ou de uma desmaterialização material”.
É uma “simplificação complexa porque quando se pretende simplificar muito complica-se. A vida vai muito mais longe que a imaginação. A desmaterialização também talvez não, porque o suporte informático também é matéria, não palpável, como o papel, mas existe e está em algum sítio. Este suporte é diferente do meu discurso verbal”.
A estabilidade do texto existe no suporte informático e a forma escrita é sempre exigida em Registo Predial. O escrito conserva o discurso e faz dele um arquivo disponível.
A forma de fixação dos discurso — o escrito — é que varia podendo o suporte ser o mais variado.
AS ORIGENS
Carlos Vilar recordou as origens do Registo Predial dizendo que, inicialmente foram uns livros enormes, depois umas fichas de tamanho A4 e hoje é o suporte informático mas mantém a mesma estrutura das fichas.
Depois fez uma viagem no tempo, ao tempo da extinção das grandes propriedades no feudalismo ou no Liberalismo, com o desenvolvimento urbano e a necessidade de recurso ao crédito. Houve necessidade de criar uma instituição que, guardando um conjunto de dados, “assegurasse uma publicidade — suporte escrito — em ordem a um movimento seguro dos bens imóveis.
Este instituto começou por chamar-se Registo Hipotecário por nascer ligado às hipotecas — como se chama ainda em Espanha” — explicou.
Em Portugal chama-se Registo Predial, com controlo e garantia do Estado, com a finalidade de dar segurança jurídica ao comércio imobiliário.
O Registo Predial assegura a publicidade dos direitos reais.
UM PRÉDIO
E QUE DOCUMENTOS?
O que é um prédio? — interrogou-se depois o orador, ao explicar que o prédio não é uma realidade unívoca — o conceito difere na Câmara, nas Finanças, na Conservatória Predial e nos Tribunais — e, em face destas diferenças, foi convencionado um conceito autónomo de prédio para efeitos de Registo Predial: “parte delimitada do solo, com as construções, águas, plantações e partes integrantes nele existentes”.
Quanto à essência de um Registo, Carlos Manuel Correia Vilar destacou como “elemento importante” os documentos que legalmente comprovam os factos a registar, — normas substantivas (que podem fundamentar a nulidade) — bem como os factos que constam da liberdade negocial entre os dois outorgantes.
Assim, cada contrato tem um conteúdo diferente que resulta da liberdade negocial. Os documentos devem conter as identidades dos sujeitos e do objecto do contrato, com elementos necessários à descrição do prédio.
Há documentos autênticos — exarados pelas entidades públicas nos limites da sua competência (escrituras públicas ou títulos Casa Pronta) — ou autenticados (particulares) por um maior número de entidades desde 2006. Estes documentos são uma exigência substantiva e formal que não depende das partes.
Triplo Simplex
no Registo Predial
Definidos os termos e sua evolução no tempo, Carlos Correia Vilar abordou a “grande revolução — que começou em 21 de Julho de 2008 e prosseguiu em 1 de Janeiro de 2009 —, a qual traduz os grandes vectores de simplificação”.
— O primeiro é a possibilidade de prestação dos novos serviços a nível da titulação dos bens imóveis por advogados, solicitadores, Câmaras de Comércio e Industria e Notários e Conservatórias através do “documento particular com termo de autenticação que está ao lado (não substitui) a chamada escritura pública”. Conteúdo, “é idêntico nos primeiros e no último caso tem os mesmos efeitos legais”.
Por limitações técnicas, neste momento, só os advogados e solicitadores estão fazer estes documentos (a elaborar conforme estipula Código do Notariado).
A validade destes documentos particulares autenticados por Advogados e Solicitadores (para já) está também definida na lei e devem ser depositados — registo electrónico, conforme Portaria específica de 30 de Dezembro de 2008, no prazo de dez dias. Ultrapassado o prazo, pagam o dobro (500 euros).
— o segundo é que, até agora, para se pedir um registo “tinha de ser no local sede do prédio. Elimina-se a competência territorial das Conservatórias. Pode-se pedir em Braga o Registo de um prédio de Valença”.
“Parece facilitar a vida dos cidadãos mas poderá pôr em causa outros valores como a correcta identificação do prédio e seu historial ou registos demasiado específicos ou raros” — admite o orador.
— o terceiro consiste na “eliminação da certidão permanente de Registo Predial e ainda a possibilidade de pedir os registos via internet”. No Registo Predial, a certidão permanente não é de livre acesso. Findo um prazo, “um ano, ficam sem livre acesso. A certidão em papel continua a ser preferível”.
O pedido de Registo por Internet (por advogados e solicitadores) coloca-se ao lado de outras modalidades do pedido de Registo (pessoal, pelos correio, por fax ou via imediata).
O QUE É NECESSÁRIO?
Para esta simplificação funcionar é necessário que “todos os prédios estejam informatizados para permitir acesso electrónico”.
O pedido de Registo pode ser feito sem o prédio estar informatizado mas a Conservatória deve proceder à sua informatização. Hoje, grande parte das conservatórias não tem os prédios informatizados. Em breve, o acesso a este Registo informático será alargado a quem tiver o Cartão de Cidadão.
Outra parte em vigor,é o suprimento de deficiências, quando falta alguma coisa, facilitando a vida aos utentes e complica-la às Conservatórias (quase sempre por iniciativa desta que recorre aos serviços da Administração Pública).
Os tribunais, por exemplo, ainda não facilitam acesso da base de dados aos Conservadores. Nessa impossibilidade, o utente é contactado pela Conservatória Predial e é dado um prazo de dez dias para suprir as deficiências do processo.
MAIS BARATO?
Expostas as grandes alterações a simplificação do Registo Predial, seguiram-se perguntas dos alunos, nomeadamente a aluna Sandra Costa, dinamizadora a prova, sobre as vantagens destas alterações no que se refere a facilitar a vida ao cidadão.
A nível monetário, Correia Vilar distinguiu que houve um aumento em 21 de Julho de 2008 (no Registo de propriedade 125 para 250 euros, na hipoteca passou de 130 euros passou para 250 euros). Em compensação, todos os factos titulados antes de 4 de Julho, e até 2011, são gratuitos. “Quem tiver prédios para registar, é agora a altura de o fazer, se não mudar a lei” — ironizou Correia Vilar.
MAIS RÁPIDO
E INFORMAL
O Solicitador Júlio Reis abordou a aplicação concreta do Registo Predial com estas inovações afirmando que terminou o “Calvário” que obrigava a um ror de documentos, demorava dois anos e meio, há dez anos em Braga”.
Esta revolução atirou-nos para o Simplex que trouxe coisas boas e más. Atiraram a simplificação e desformalização dos actos para os utentes bem como a rapidez de procedimentos, com benefícios para a economia.
“A certidão permanente — certidão tinha validade de seis meses — permite que durante um ano, por seis euros, temos uma certidão actualizada. Foi muito bom e é uma grande revolução” — acentua Júlio Reis.
O alargamento a advogados, solicitadores e Casa Pronta também é positivo para os utentes porque lhe facilita a oferta.
A Competência territorial “foi o melhor que podia acontecer e o novo instituto — registo obrigatório — vem pôr ordem na casa. Só precisava do registo se quisesse vender o prédio” — prosseguiu.
SEGURANÇA
Quanto à segurança, se os notários estavam talhados e formados para aquilo, é verdade, “não há diferença. Com o alargamento a outros profissionais, pode não ser tão perfeito o resultado final e dar mais trabalho ao Conservador”.
O utente deve ter cuidado a escolher quem procura para lhe prestar o serviço mas acaba por passar sempre no crivo da Conservatória. Os documentos particulares autenticados “não tem fé pública” das Conservatórias e Notários mas são sempre fiscalizados pelas Conservatórias. Aqueles podem ser questionados em Tribunal e os das Conservatórias e Notários são inquestionáveis.
Quanto à certidão on-line, é preferível a certidão permanente (seis euros) que em papel (trinta euros), até porque esta esteve à beira da extinção.
Quanto a custos, ainda não definidos, não há diferenças de preços.
Casa Pronta em Braga:
Rápido, simples e barato
Quanto ao serviço Casa Pronta, pioneiro em Braga a nível nacional, no âmbito do Balcão Único, Duarte Nuno Loureiro destacou a simplificação da procedimentos, competências e a relação entre o cidadão e os serviços públicos.
No Casa Pronta, é possível realizar todas as operações relativas à compra e venda de habitação, mútuo empréstimo, hipoteca, transferência de créditos, registos, isenção ou pagamento do IMI, alteração da morada fiscal.
Até há algum tempo, eram necessários 17 passos (Certidão predial, Certidão comercial, Certidão de Registo civil, Licença de habitalidade da Câmara, Caderneta predial nas Finanças, celebrar contrato promessa de compra, reconhecer assinaturas, requerer Registo provisório de aquisição e hipoteca, dar preferência ao Município se o imóvel integrar área de recuperação urbana, dar preferência ao IGESPAR se a lei obrigar, liquidação do IMT, celebrar Escritura pública, promover conversão dos Registos, obter plantas, pedir isenção de IMI, actualização do prédio na matriz, alteração da morada, etc.)
Lançado em 2007, o Casa Pronta permite realizar todas aquelas operações num único serviço, na Conservatória do Registo Predial.
Evita idas e pedidos diversos nas Finanças, Notários, Câmara Municipal, Registo Civil, entre outros serviços do Estado, também com a anulação da competência territorial.
“É simples, é mais rápido e elimina alguns actos e formalidades que se tornam inúteis, alem de assentar em aplicações informáticas que tornam informação mais rápida e é mais barato — assegurou Duarte Loureiro.
A forma tradicional para comprar uma casa podia custar 950 euros mais impostos, na Casa Pronta baixa para 600 euros mais impostos (cerca de 10 por cento dos casos) ou 400 euros se for pago através de conta poupança habitação.
Em Braga, o Casa Pronta está também instalado em alguns bancos (CGD e BCP) a título experimental.
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